关于进一步提高市本级经营性国有资产租赁收益的建议

一、市本级经营性国有资产租赁基本情况

据调查，截至2018年底，市本级共有经营性国有土地250宗、14821.47亩，国有房屋资产718685.83平方米。其中房屋资产已出租355715平方米，年实现租金近2千万元。

二、目前存在的问题和好的经验做法

目前来看，主要存在经营管理分散、产权不够明晰、资产利用率低等问题。

1.经营管理分散。国有土地和房屋资产主要集中在市城建投、市交发投、市两型投、市银湘公司、市银城大市场等单位，不利于整合资源和统一管理。

2.有的产权不够明晰。从产权情况来看，产权明晰、可出让的资产不多，不少资产产权不明晰或没有权证、或已抵押融资，给加快资本的周转，盘活现有存量资产带来了影响。据统计，土地权属清晰的只占56.24%，房屋资产有权证的仅为19.73%，如市银湘公司109584平方米标准厂房均无权证。

3.资产利用率低。由于资产分布较分散、集中连片的较少，产权完整的不多，加之有的管理不到位，部分资产的闲置率较高，利用率低。如房屋资产除自用104326.67平方米外，闲置面积258644.24平方米，闲置率达36%。

近年来，各单位为提高经营性国有资产租赁收益，做了大量工作，取得了一定成效。比如市银湘公司在这方面就有好的做法：

一是依法依规签订租赁合同。严格按照《益阳市国资委关于印发<房屋租赁合同（样本）>的通知》要求，依法依规与企业和租赁户签订合同。

二是明确责任。将租金收缴任务明确到人，定期了解企业和租赁户的生产经营、安全、环保等各方面情况，了解存在的困难和问题并及时予以解决，按时收缴租金。

三是加强督促。对员工实行日检查工作制度，狠抓工作纪律，提高管理服务效果，将管理服务、租金收缴等与工资奖金挂钩。

三、几点建议

1.进一步摸清家底。组织对市本级经营性国有资产进行全面清查，摸清家底。

2.进一步依法依规。规范合同订立的基本程序，明确双方的权利和义务，确保依法有效履行合同。

3.统一租赁平台。按照《中共益阳市委益阳市人民政府关于进一步深化国资监管和国企改革的实施意见》（益发〔2016〕12号）精神，“重点升级改造银湘国有资产经营有限公司，通过整合经营资源、扩展经营范围、创新经营方式，提升业务能力，扩大市场影响力，将其打造成以国有资本投资为主体的综合性投资平台”。建议以市银湘公司为基本平台，负责市本级经营性国有资产的出租和处置。

益国资提复〔2019〕5号（B类）

益阳市国资委

关于对市政协六届三次会议1087号提案的答 复

尊敬的杨卫东委员：

您提出的《关于进一步提高市本级经营性国有资产租赁收益的建议》收悉后，市国资委高度重视，多次召开专题会议研究，安排专门人员对市本级经营性国有资产租赁经营情况进行调研，并与有关经营性资产占有单位研究和探讨，现答复如下：

一、规范招租方式，加强合同管理

以往招租信息对外公开不够，宣传不够，对租金市场行情调查不够，对承租方的确定未采用公开透明的招标方式，而是采用个别确定的方法，造成出租价格偏低于市场行情，导致国有资产流失，鉴于此，市国资委将督促经营单位做好租金市场调查，改变对外招租方式，确保租赁收益最大化；加强合同管理，合同期限原则上不应超过3年，对长期合同，要约定合理的租金增长条款。

二、做好经营性资产的维修，维护工作

改制企业移交资产中门面、车间、仓库等结构简陋，功能单一，配套不整，破烂严重，普遍存在屋面漏水渗水，墙面鼓包脱落，下水管网标准不高、极易堵塞，甚至无电无水等糟点，且多年未作系统性维修，处于得过且过，将就应付的状态，与租金市场价格所对应的基本硬件要求有较大差距。做好资产的维修、维护工作、加强配套建议，将资产提质改造，为租金调整打下坚实的硬件基础，而且能促使经营户摆脱对低租金的依赖思想，倒逼租赁户创新经营思路，升级经营业态，调整经营措施，有利于经营户长远可持续发展和连片区域产业升级。

三、加强资产权证建设

改制企业移交资产多为临时性建筑，多无土地、房屋权证，资产权属不明确，边界模糊，部分被他人侵蚀、占用，致使资产流失。市国资委将对具备办证条件的资产，组织专门人员梳理与资产相关的历史遗留问题，对存在问题，积极研究解决措施，界定资产属性，明确资产权属，使国有资产收益最大化创造条件。

四、搞好服务

为了更好地服务租赁经营企业，切实解决重管理、轻服务、服务项目少、服务层次低的情况，做好租赁经营企业的“保姆”角色，切实提高孵化绩效。加强与企业的沟通和联系，如条件允许，及时为企业做好各级各类项目申报、科技政策信息传达等工作，为企业的发展建立了一个快捷、高效的信息通道；认真做好企业运营情况的记录，了解企业发展过程中的问题，为企业制定好有针对性的发展意见；租赁经营企业是国有资产的收益源泉，树立与租赁经营企业休戚与共、一荣俱荣的经营观念。

五、以市场价格为基础，调整合同租金标准

参考周边市场价格，合理调整租金标准，是提高经营性国有资产租赁收益、实现国有资产保值增值最直接有效方式，是体现社会公正义、实现国有资产经营绩效的必然要求。由于历史原因及其资产权属的特殊性，经营性国有资产租金价格普遍偏低，与资产的市场价值接轨，应成为制定资产租金的工作目标。一是根据资产所处地段位置、资产运行状态和运行成本及其商业价值大小，参考市场价格，制定合理的租金标准；二是根据社会整体发展状况，及时调整租金标准或制定合理的上涨幅度。

六、加强租金收缴，杜绝违约行为

为扭转租金收缴的被动局面，杜绝拖欠租金的违约行为，促推诚实守信的经营环境，要建立、完善租金收取制度、程序，依法依规，措施到位，程序到位，严厉打击恶意拖欠和欠租老赖。一是对恶意拖欠者，严格履行合同权利，依据合同条款约定采取催收措施；二是对欠租老赖，依法提起诉讼，杜绝任何想占便宜的骁幸心理，绝不枯息；三是对经营不善，停产歇业的僵尸企业，坚决予以清退。

特此复函。

                              益阳市国资委

                              2019年7月3日   

签发人:黄新初

抄  报：市政府办、市政协提案委

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